ImmoErbschaft

Bei einer Erbschaft wird man oftmals neben emotionalen Belastungen auch von vielen rechtlichen und steuerlichen Fragen erschlagen. Bei Immobilien kommen auf die Erben nicht selten aufwendige Haushaltsauflösungen zu und an persönlichen Gegenständen hängen jede Menge Erinnerungen. Es stehen Behördengänge und Erledigungen von Bankangelegenheiten an, es müssten Unterlagen und Dokumente zusammengetragen werden. Im Falle einer Immobilie steht die Frage im Raum, wie das Objekt weiter genutzt werden soll. Sofern man nicht alleine über eine Immobilie verfügt sondern sich in einer Erbengemeinschaft befindet, wird zudem eine gemeinsame Abstimmung erforderlich. Mit den nachfolgenden Punkten möchten wir Ihnen einen ersten Überblick aus unserer Arbeitspraxis mit Erbengemeinschaften und den Immobilien geben.

Info Erbschaftssteuer:

Maßgeblich für die Erbschaftssteuer ist der automatisch ermittelte Verkehrswert durch das Finanzamt. Sollte Ihnen dieser Wert zu hoch erscheinen, ist auch ein Nachweis eines niedrigeren Wertes durch ein Gutachten möglich.

 

Ohnehin fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt wurde und nach dem Erbfall vom Ehepartner oder einem Kind weiterhin dauerhaft selbst bewohnt wird.

 

Im Falle eines Verkaufs gelten zudem Freibeträge. Der höchste Freibetrag gilt z. B. für den Ehepartner und beträgt 500.000 €.

Das Erbe annehmen

Zunächst sollten Sie sich einen Überblick über den gesamten Nachlass inklusive aller Vermögenswerte aber auch möglicher Schulden machen. In seltenen Fällen kann es auch eine Option sein, ein Erbe auszuschlagen, z. B. wenn bei einer Immobilie der Sanierungsstau oder die Verschuldung höher ist als der Objektwert. Wenn Sie nichts tun, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Bei Immobilien empfehlen wir, sich dann innerhalb von 2 Monaten im Grundbuch auch als neuen Eigentümer bzw. als neue Erbengemeinschaft eintragen zu lassen. Für die Regelung von Bankangelegenheiten des Erblassers aber auch von Notar- bzw. Grundbuchangelegenheiten benötigen Sie eine gültige Vollmacht oder ein notarielles Testament oder den Erbschein.

Weitere Nutzung einer Immobilie

Je nach dem ob es sich um ein Alleinerbe oder eine Erbengemeinschaft handelt, sind einige interne Abstimmungen erforderlich. Hierbei sollte man sich die nötige Zeit nehmen, jedoch einen dauerhaften Leerstand und/oder Verfall einer Immobilie vermeiden. In der Regel muss sich jemand vor Ort intensiv um die Formalitäten kümmern, sowie um die Zusammenstellung von Objektunterlagen oder auch Räumungsarbeiten. Auch wenn noch nicht alles endgültig geklärt ist, bieten wir schon frühzeitig eine unverbindliche Beratung über die weiteren Nutzungsmöglichkeiten an. Diese könnten sein:

Eine Eigennutzung der Immobilie. Hier wäre bei mehreren Erbberechtigten ggf. ein Anteil an die anderen Erben auszuzahlen.

Ein Verkauf der Immobilie. Hier kann je nach Objektwert ggf. Erbschaftssteuer fällig werden, nach Abzug des Freibetrags. Sofern ein bestmöglicher Verkaufserlös angestebt wird, sollte nicht vorschnell an den ersten Interessenten aus der Nachbarschaft verkauft werden. Der beste Verkaufserlös lässt sich in der Regel mit einem guten Makler am freien Markt realisieren.

Eine Vermietung der Immobilie. In diesem Fall kann je nach Objektwert ebenfalls Erbschaftssteuer fällig werden. Die Einnahmen aus der Vermietung sind ebenfalls zu versteuern. Das Objekt bleibt im Eigentum und sollte weiterhin durch die nötigen Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen in Schuss gehalten werden. Um einen pfleglichen Umgang mit Ihrer Immobilie sicherzustellen ist Sensiblität bei der Auswahl eines geeigneten Mieters gefragt.

Erbanteil am Nachlass verkaufen. Bei Schwierigkeiten in der Absimmung innerhalb einer Erbengemeinschaft kann es auch in Frage kommen, dass ein Erbe seinen Anteil am gesamten Nachlass verkauft. Der eintretende Erwerber sollte sich dann mit der Erbengemeinschaft über die weitere Nutzung z. B. einer im Nachlass enthaltenen Immoilie einig sein.

Aufteilung in Teileigentum. Beim Erbe eines Mehrfamilienhauses kann durch eine notarielle Teilungserklärung auch eine Aufteilung in mehrere Wohnungsgrundbücher erfolgen. Diese Wohneinheiten könnten dann unter den Erben aufgeteilt werden. Der jeweilige Erbe ist dann alleiniger Eigentümer der Wohneinheit und kann darüber frei verfügen in Form von Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf.

Erbenstreit bei einer Immobilie. Sollte sich ein Miterbe gegen jegliche weitere Nutzung der Immobilie sperren und auch einen Verkauf seines Erbanteils verweigern, bleibt noch die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung über das Amtsgericht. Bevor sich die Fronten komplett in einem Erbstreit verhärten kann es ratsam sein, eine Erbenberatung in Anspruch zu nehmen und eine außergerichtliche Lösung zu suchen.

Gestaltung zu Lebzeiten

Bevor es überhaupt zum Erbfall kommt, sollte man sich am Besten schon frühzeitig Gedanken machen und sich um nötige Vollmachten oder ein Testament kümmern. Damit bereitet man sich und die Angehörigen bereits auf mögliche Gegebenheiten im Krankheits- oder Todesfall vor.

Für Senioren, die alleine in einer großen und arbeitsintensiven Immobilie wie zum Beispiel einem Einfamilienhaus leben, stellt sich auch oft die Frage, ob man im gehobenen Alter nicht lieber in eine altersgerechtere Wohnung umziehen sollte. Dies kann eine Eigentumswohnung oder auch eine Mietwohnung sein. Manche Hausbesitzer entscheiden sich auch für ein Apartment in einer Senioren-Residenz, wo man je nach Bedarf flexibel weitere Betreuungsangebote in Anspruch nehmen kann.

So eine Veränderung muss immer gut überlegt sein, denn bei aller Vernunft sollte vor allem das persönliche Wohlergehen im Vordergrund stehen. Wer z. B. sein Eigenheim und sein vertrautes Umfeld auch im höheren Alter nicht aufgeben möchte, kann natürlich mit der Hilfe von nahe stehenden Menschen oder Unterstützung von z. B. einer Haushaltshilfe und/oder einem Gärtner weiterhin alles bewerkstelligen. Nicht zuletzt gibt es ambulante Pflegedienste, die im Fall der Fälle helfen und auch Angehörige entlasten können.

Um Erbstreitigkeiten oder Steuernachteilen im Vorfeld zu begegnen, gibt es noch ein paar weitere Möglichkeiten für Immobilien-Besitzer. So kann man zum Beispiel die Freibeträge für eine steuerfreie Schenkung ausnutzen, indem man Vermögensgegenstände wie eine Immobilie zu Lebzeiten zum Beispiel an die Kinder verschenkt. Mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht steht es einem auch weiterhin zu, die Immobilie zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu erhalten. Für den späteren Nachlass, der zuvor im Rahmen einer Schenkung übertragen wurde, fällt dann keine Erbschaftssteuer an. Vergehen nach der Schenkung mehr als 10 Jahre bevor ein Erbfall eintritt, so können die Freibeträge für die Erbschaftssteuer auf verbleibende Vermögenswerte erneut voll ausgeschöpft werden.

Leibrente

Manche Immobilien-Besitzer haben keine Kinder oder möchten den Wert der eigenen Immobilie lieber selbst zu Lebzeiten nutzen oder an Angehörige verteilen. Hier kann die Möglichkeit der Leibrente eine gute Lösung sein. Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie und können trotzdem weiterhin in der Immobilie leben. Dies wird mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauchrecht abgesichert. Zudem erhalten Sie dann den bestimmten Gegenwert Ihrer Immobilie ausbezahlt. Dies ist in Form einer lebenslangen Rente oder auch in einer Einmalzahlung möglich. Auch können Sie einen benötigten Betrag als Einmalzahlung erhalten und den Restwert als lebenslange Rente.

Autor: Felix Sinn, Geschäftsführer IV ImmoVerkauf Hamburg GmbH

Hinweis

Im Zuge unserer Beratungen verweisen wir bei Bedarf in individuellen Detailfragen gerne an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Erbenberater. Ebenso kooperieren wir mit Räumungs- und Umzugsunternehmen sowie mit führenden Anbietern für Leibrente. Je nach Ihrer individuellen Situation und Anforderung stehen wir Ihnen gern in den Fragen rund um Ihre Immobilie zur Seite.

Die aufgeführten Informationen sollen als ersten Überblick dienen. Eine Gewähr, wie auch die Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Website kann trotz sorgfältiger Prüfung nicht übernommen werden. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

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