Braucht man einen Gutachter für den Hauskauf?

Braucht man einen Gutachter für den Hauskauf?

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Braucht man einen Gutachter für den Hauskauf?

Generell ist es sinnvoll, ein Objekt im Zuge des Kaufprozesses ausreichend zu prüfen. Dies beinhaltet die Prüfung grundlegender und essentieller Punkte wie der korrekten Baugenehmigung aller (An-) Bauten sowie der Lasten und Beschränkungen im Grundbuch. Zudem sollten die Gebäudesubstanz und mögliche, sichtbare Mängel geprüft werden. Ein Gutachter kann zwar auch nicht hinter die Wände schauen, allerdings ist er mit hilfreichen Messgeräten ausgestattet und verfügt i. d. R. über die entsprechenden Erfahrungswerte, um zu erkennen, wo es Probleme gibt oder wo zeitnah Probleme entstehen könnten. Ob Sie einen Gutachter beauftragen sollten, können Sie z. B. von folgenden Fragestellungen abhängig machen:

  • Wie gut kennt sich der Anbieter der Immobilie selbst aus? Wie transparent und vertrauensvoll wird die Immobilie präsentiert?
  • Sind alle erforderlichen Objektunterlagen vorhanden?
  • Handelt es sich um ein sehr solides und gepflegtes Objekt, an bzw. in dem sich keine Baumängel oder sonstige Schäden vermuten lassen?
  • Sind bereits schadhafte Stellen sichtbar, die Mängel vermuten lassen, welche es näher zu beurteilen gilt?
  • Wie hoch ist der eigene Erfahrungsschatz in Sachen Immobilien? Wie hoch ist das eigene Sicherheitsbedürfnis beim Immobilienkauf?
  • Kennen Sie einen kompetenten Gutachter mit Referenzen oder gibt es im Familien- / Freundeskreis jemanden, der sich auskennt?

Je nachdem, wie diese Fragen beantwortet werden, sollte man zumindest eine weitere Meinung zu der Immobilie einholen. Bei vielen unserer Kunden werden hierfür z. B. Familienangehörige, Handwerker oder Immobilienprofis aus dem Freundes- und Bekanntenkreis zu Rate gezogen. Bei dem Kauf kann man sich mit dem Vier-Augen-Prinzip absichern. Nicht zuletzt kann es Ihnen ein besseres Gefühl geben, wenn ein Familienmitglied oder eine Vertrauensperson die Immobilie ebenfalls für gut befindet.

Wenn Sie tatsächlich auf einen Gutachter zurückgreifen, so sollten Sie einen wählen, der bereits andere Immobilienkäufer begleitet hat und positive Referenzen vorweisen kann. Denn nicht jeder Gutachter ist automatisch kompetent und hat das nötige Feingefühl. Der Gutachter muss nicht nur die Immobilie begutachten, sondern sollte sich darüber hinaus bewusst sein, dass er mit seiner Begutachtung eine Unterstützung und Absicherung für Sie sein soll. Dabei muss er den Gesamtkontext Ihres geplanten Ankaufs und der Marktsituation berücksichtigen. Beachten Sie, dass Sie jeder Termin mit dem Gutachter zunächst einmal Geld kostet – unabhängig davon, ob es danach zu einem Kauf kommt oder nicht. Es ist also sinnvoll, den Gutachter erst dann zu engagieren, wenn Sie bereits konkretes Kaufinteresse an einer Immobilie haben und zudem Chancen auf den Zuschlag. Wichtig ist dann, dass der Gutachter sein Ergebnis nur Ihnen präsentiert, und zwar nach der Besichtigung. Dabei sollte er wertfrei seine Erkenntnisse aufzeigen und Ihnen damit ermöglichen, die weiteren Schlüsse für Ihren geplanten Ankauf zu ziehen.

Hier ein Beispiel:
Bei der Besichtigung eines Flachdachbungalows stellen Sie feuchte Stellen an der Decke fest. Der eingesetzte Gutachter bestätigt daraufhin die Gefahr, dass das komplette Dach schadhaft sein könnte und ggfs. erneuert werden muss. Der Job des Gutachters ist es dann nicht, Ihnen vom Kauf abzuraten oder die Immobilie bei der Besichtigung schlecht darzustellen. Der kompetente Gutachter sollte Ihnen im Nachgang zu der Besichtigung stattdessen wertfrei alle Befunde und folgende Parameter aufzeigen:

  1. Wie ist es zu dem Schaden/Mangel gekommen?
  2. Welche Auswirkungen hat dieser auf die Immobilie?
  3. Welche Maßnahmen sind zur Behebung erforderlich?

Anhand dieser Parameter ist es dann Ihre Entscheidung, wie Sie den Ankaufsprozess weiter gestalten. Abhängig von Ihren persönlichen Bedürfnissen – und nicht zuletzt auch vom Angebotspreis der Immobilie – können Sie den Ankauf entweder absagen oder weiterverfolgen.

Sollte ein Ankauf weiterhin in Frage kommen, kann sich die Abgabe eines Kaufgebots lohnen. Achtung: Zur finalen Preisfindung ist es wichtig, die Sanierungskosten richtig einzuschätzen. Der Gutachter kann mögliche Maßnahmen zur Behebung des Mangels vorschlagen, jedoch kennt er in der Regel nicht exakt die aktuellen Baupreise. Zudem gibt es für die meisten Sanierungen verschiedene Möglichkeiten und Lösungen. Bei dem Beispiel Flachdach könnte man sich fragen: Wird das Dach einfach nur erneuert oder soll in diesem Zuge ein neues Dachgeschoss, eine Dachterrasse oder eine Solaranlage realisiert werden? Für die Beurteilung der Umbau- und Sanierungsmöglichkeiten sind dann Fachhandwerker oder ein Architekt hinzuzuziehen. Es empfiehlt sich, verschiedene Meinungen und Vergleichsangebote einzuholen, um die Kostenkalkulation und letztendlich die Kaufpreisfindung der Immobilie erfolgreich abzuschließen.

Das Heranziehen eines Gutachters kann also in der Regel von einem Kaufinteressenten übersprungen werden, der bereits bei der ersten oder zweiten Besichtigung Unterstützung von einem Architekten oder Fachhandwerker erhält.

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Ihr Ansprechpartner
Felix Sinn, Immobilienmakler

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